Pavel Kubeša, Bruntál x S MORAVA Leasing, a.s.

Pavel Kubeša, Bruntál x S MORAVA Leasing, a.s.

Obdobný případ, asi ještě markantnější a hned u dvou nemovitostí je případ pana Pavla Kubeši, který měl se společností S MORAVA Leasing uzavřené leasingové smlouvy o finančním pronájmu dvou nemovitostí. Zde je autentický komentář od pana Kubeši ze dne 21.9.2012:

1. případ: Budova nám. Míru v Bruntále

V roce 2003 jsem s S Morava leasing uzavřel smlouvu o finančním pronájmu na budovu na náměstí v Bruntále na dobu 8 let. Pořizovací cena byla 3 500 000,- CZK. Splácení probíhalo něco přes šest let zcela bez problémů. Pak jsem ale ukončil svou hlavní činnost – export do Ruska a dostal jsem se do problémů se splácením. Pokoušel jsem se jednat s ing. Mrňou, ten mě ale odkázal (i přes naše doposud dobré vztahy) na ing. Balíka. Žádal jsem jej o prodloužení smlouvy a snížení splátek. V té době již byla kupní cena přeplacena cca o 1 000 000,- korun. Ing. Balík tuto možnost odmítnul.

V té době již bez mého vědomí (jak jsem se dozvěděl později) byl v jednání s mými podnájemníky – provozovateli prodejny O2. Těm také následně S Morava budovu prodala… V současné době po mě S Morava ještě požaduje v „rámci finančního vypořádání“ částku cca 200 000,- CZK…..

2. případ: Budova u rybníka v Bruntále

Na tuto budovu jsem s S Morava leasing uzavřel smlouvu v roce 2005. Pořizovací cena byla 6 000 000,- CZK. Ve stejné době, kdy jsem přestal být schopen platit splátky v plné výši u budovy na náměstí, došlo ke stejné situaci i u rybníka. Následný scénář byl již zcela stejný jako v prvním případě. Tentokrát vstoupil ing. Balík do jednání s mou pracovnicí – provozní restaurace, kterou jsem v budově provozoval… Té to také následně S Morava taktéž prodala. V tomto případě ale ještě neměla S Morava z mé strany uhrazenu ani pořizovací cenu….

Ještě bych chtěl podotknout, že ani v jednom případě nebylo S Moravou vzato do úvahy technické zhodnocení obou budov, do kterých jsem samozřejmě investoval…

S Morava v té době ještě financovala pronájem jedné výrobní haly v Bruntále, její majitel bohužel náhle tragicky zemřel. Pomohl jsem ing. Balíkovi během snad týdne najít člověka, který halu od S Moravy okamžitě koupil…. Doufal jsem, že alespoň tuto nezištnou pomoc ing. Balík nějakým způsobem ocení větší vstřícností při jednání se mnou… Samozřejmě se tak nestalo….“

komentář s vyčíslením:

1. První leasingová smlouva se týkala nemovitosti v Bruntále, na Náměstí míru. Kupní cena činila 3.439.000,- Kč, pan Kubeša uhradil z kupní ceny 500.000,- Kč jako 0.splátku. Dle smlouvy i splátkového kalendáře byly předepsány měsíční splátky po dobu 8 let v lineární výši 49.785,- Kč. Dodatkem č.1 ze dne 8.12.2008 se upravily měsíční splátky.

Pan Kubeša se dostával ke zpoždění se splátkami a žádal o ponížení či odklad splátek, poněvadž v probíhající finanční krizi se snížila i strana příjmů pana Kubeši. Pronajímatel odmítl další změnu splátek a paralelně bez vědomí nájemce již jednal s nájemci pana Kubeši o prodeji předmětu leasingu. Výpověď byla nájemci doručena dne 24.2.2010. K prodeji předmětu leasingu došlo dle kupní smlouvy dne 12.11.2010 a to za kupní cenu 5.000.000 Kč. Pokud pomineme posouzení, zda pronajímatel měl právo dle kupní smlouvy a Všeobecných smluvních podmínek smlouvu o finančním pronájmu vypovědět a předmět leasingu odebrat, je minimálně nemorální jednat s možnými kupci ještě v období platnosti leasingové smlouvy, a ještě navíc s přímými nájemci pana Kubeši, tedy s jeho obchodními partnery. Dne 29.12.2010 vyzval pronajímatel nájemce k úhradě pohledávky. Z ní jsou patrné závěry, které zformuloval sám pronajímatel:

Za dobu trvání LS vyfakturováno: 3.808.676,20 Kč

Nájemce za dobu trvání LS uhradil: 3.632.116,20 Kč

Dlužné nájemné: 176.560,00 Kč

Smluvní pokuta: 23.276,65 Kč

Celková pohledávka pronajímatele za nájemcem: 199.836,65 Kč

Pokud to shrneme, pronajímatel koupil pro nájemce nemovitost za 3.439 tis Kč, nájemce zaplatil 500 tis Kč jako nultou splátku, uhradil za dobu platnosti smlouvy celkem 3.632 tis Kč, a nemá nic, resp. po nájemci chce pronajímatel ještě doplatit 200 tis Kč. Naopak pronajímatel vynaložil do pořízení nemovitosti 3.439 Kč, od nájemce zinkasoval celkem 3.632 tis Kč a nemovitost prodal za 5.000 tis Kč. Tedy za vynaložené 3,4 mil Kč zinkasoval přes 8,6 mil Kč. Jak je vidět z vyúčtování, absolutně chybí na straně nájemce na základě stanoviska Nejvyššího soudu výtěžek ze zpeněžení předmětu nájmu (složený z prodeje předmětu nájmu a předpisu nájemného), což jsou aktiva nájemce a ne pronajímatele. Naopak pronajímateli náleží doplatek jistiny do konce splátkového kalendáře. Nájemce byl povinen doplatit jistinu ve výši 917.153,23 Kč a neuhrazený zůstatek zálohy za pozemek ve výši 20.807,10 Kč, tedy celkem 937.960,33 Kč.

Nájemce opakovaně vyzýval pronajímatele k zaslání závěrečného vyúčtování (příloha 1, příloha 2). Nakonec byl nájemce donucen po dvou letech od prodeje předmětu leasingu a po marném čekání na závěrečné vyúčtování od pronajímatele, vystavit sám vyúčtování, které předložil pronajímateli k vyrovnání dne 28.11.2012. I přes to, že není obsažena pohledávka nájemce za předpis nájemného po dobu od odebrání předmětu leasingu do jeho prodeje, činí celková pohledávka nájemce za pronajímatelem 3.862.202,82 Kč. Ke dni 21.12.2012 nebyla tato pohledávka vyrovnána.

2. Případ s druhou leasingovou smlouvou je velice obdobný. Koupena a financována nemovitost v celkové pořizovací hodnotě 6.037.167,- Kč, smlouva o finančním pronájmu byla uzavřena dne 20.2.2006. Splátky byly stanoveny po dobu 96 měsíců v částce 104.110,-Kč měsíčně. Dne 8.12.2008 byl uzavřen dodatek č.1, kde se změnily v jednotlivých údobích výše splátek. Z důvodu prodlení s několika splátkami vypověděla S MORAVA Leasing dne 11.5.2009 smlouvu o finančním pronájmu. Tedy smlouva zanikla doručením výpovědi. Smluvní strany se ale ústně dohodly na pokračování smlouvy, bylo uhrazeno několik splátek a druhou výpověď zaslal pronajímatel nájemci dne 23.2.2010. Jednou zaniklá smlouva nemůže být znovu vypovězena, resp. zaniklou smlouvu nelze obnovit jinak než uzavřením úplně nové smlouvy. K předání předmětu leasingu došlo dne 16.3.2010. S MORAVA Leasing předmět leasingu prodala 6.9.2010 zaměstnankyni pana Kubeši za prodejní cenu 4.976.000,- Kč. Dle závěrečného vyúčtování pronajímatele ze dne 29.12.2010 uhradil pronajímatel 4.548.193,- Kč a přeplatek na záloze na budoucí kupní cenu pozemku 86.755,90 Kč. Dle tohoto závěrečného vyúčtování vyhotoveného pronajímatelem by pronajímatel vynaložil při koupi předmětu leasingu 6.037.167,- Kč, včetně DPH zinkasoval 4.548.193,- Kč a 86.755,90 Kč a při prodeji 4.976.000,- Kč. Tedy vynaložil 6 mil Kč a zinkasoval během 4 let 9,6 mil Kč. Závěrečné vyúčtování tedy opět postrádalo dle opakovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu vyúčtování, ve kterých se promítnou aktíva na straně pronajímatele z prodeje nemovitosti a předpisu nájemného a na straně pasív doplatek jistiny leasingových splátek ode dne odebrání leasingu do poslední splátky dle splátkového kalendáře. Vzhledem k tomu, že ani na opakované výzvy nájemce (příloha 1, příloha 2) pronajímatel nezaslal správné a úplné závěrečné vyúčtování obsahující všechny položky, nájemce vyhotovil a zaslal dne 28.11.2010 závěrečné vyúčtování, kde se projevily nejen všechny položky, jež musí být součástí vyúčtování, ale pronajímatel zahrnul i cenu obvyklou předmětu leasingu ke dni výpovědi leasingové smlouvy ze strany pronajímatele. Vzhledem k původní pořizovací ceně předmětu pronájmu a provedeným investicím nájemcem byla prodejní cena po odebrání předmětu leasingu významně podhodnocena a pronajímatel při prodeji nepostupoval s péčí řádného hospodáře. Na základě závěrečného vyúčtování má nájemce pohledávku za pronajímatelem ve výši 4.371.918,18 Kč. Ke dni 21.12.2012 nebyla tato pohledávka vyrovnána.